各科室、区旅游公司：

现将《白马山旅游度假区物业管理工作制度》印发给你们，请认真宣传落实。

重庆市武隆区白马山旅游度假区管理委员会

2021年11月16日

白马山旅游度假区物业管理工作制度

为进一步加强白马山旅游度假区物业服务市场监督管理，建立和完善物业服务企业优胜劣汰机制，规范物业管理行为，促进度假区物业服务行业健康发展，按照《重庆市物业管理条例》相关管理规定，结合天尺坪片区实际，特制定本管理制度。

一、管理对象

白马山旅游度假区内所有度假小区、居民点及市政公共区域的物业监督管理。

二、管理责任

由区白管委保护管理科牵头负责履行白马山旅游度假区物业管理工作职责。建立物业管理机制，开展教育培训，开展物业企业管理及考核评价。监督物业企业履行服务职能，协调处理物业管理及投诉、信访及集体上访等相关问题。督促协调乡镇（街道）、村社履行相关职能和监管职责。

三、管理内容

1.督促建设单位和居民小区按照《重庆市物业管理条例》选聘物业企业开展前期物业服务。

2.指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，负责业主委员会备案。

3.指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责。

4.指导和监督物业服务企业履行法定义务，对物业服务实施情况开展监督检查，对物业服务企业进行考核评价。

5.协调处理物业管理及投诉、信访及集体上访等相关问题

四、管理方式及程序

（一）保护管理科应在物业销售前，督促建设单位履行以下职责：

1.制定临时管理规约；

2.选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；

3.制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（二）由区白管委保护管理科牵头，乡镇（街道）、村社配合，成立首次业主大会会议筹备组、准备相关筹备工作、召开筹备会议。

1.筹备组成员由业主代表、区白管委、乡镇（街道）、白马山治安派出所、村社成员共同组成。其中业主代表所占比例不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员中的业主代表，应当由区白管委、乡镇（街道）组织业主推荐产生，并告知全体业主。筹备组组长由区白管委或乡镇（街道）派员担任。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内予以公示。业主对筹备组成员有异议的，由区白管委、乡镇（街道）人民政府协调解决。筹备组成员名单确定后，应当予以公告。

2.筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次筹备工作会议。筹备组应当自成立之日起六个月内组织召开首次业主大会会议。

3.业主委员会选举产生之日起，筹备组自行解散。

（三）对业主委员会进行公示备案。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向白马镇人民政府备案，并予以公示：

1.业主委员会名称，业主委员会主任、副主任、成员名单和身份证明；

2.管理规约；

3.业主大会议事规则；

4.业主委员会办公场地、联系方式；

5.业主大会会议表决结果及决议。

公示期内，业主认为业主委员会的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向乡镇（街道）人民政府申请核实。乡镇（街道）人民政府应当自收到申请之日起三十日内进行核实，根据核实情况作出处理决定，并及时向申请人反馈。

（四）指导业主委员会召开业主大会。

1.由业主委员会组织召开业主大会，邀请区白管委保护管理科、乡镇（街道）和居（村）民委员会参加。

2.区白管委保护管理和乡镇（街道）依法监督业主委员会召开业主大会，业主委员会不依法及时组织召开业主大会会议的，由区白管委协调乡镇（街道）人民政府责令其限期组织召开。业主委员会逾期未组织召开的，由区白管委协调乡镇（街道）人民政府或者受其委托的居（村）民委员会自业主委员会逾期之日起三十日内组织召开。

（五）指导和监督物业服务企业履行物业服务合同，开展物业管理服务、垃圾分类等宣传，对物业服务企业进行考核评价。

1.协调乡镇（街道）共同监督物业服务企业按照物业服务合同约定，进行以下物业管理服务工作：房屋及其配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生管理，绿化管理，公共秩序维护，车辆停放管理，档案资料管理，装修管理、公共物业经营等。

2.制定物业服务企业评价考核办法，每半年开展1次考核评价工作，并将考核情况报区级主管部门。对年度考核评定为不合格的物业服务企业，建议区级主管部门作为物业服务企业和物业项目负责人信用管理不良信息录入重庆市物业服务管理信息网，并予通报，同时约谈企业负责人，责令其限期整改。

3.会同乡镇（街道）组织物业企业每月开展一次物业管理巡查工作，并不定期开展抽查工作。发现以下行为应及时制止并协同相关部门立即开展处置工作：

（1）占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物；

（2）破坏或者擅自改变房屋外观；

（3）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（4）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方；

（5）存放、铺设超负荷物品；

（6）发出超出规定标准的噪声；

（7）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

（8）擅自占用居住区绿地，或者擅自移植、砍伐小区内的树木；

（9）损坏、挪用、停用消防设施和器材，占用、堵塞、封闭疏散通道、消防通道、消防车操作场地；

（10）违反法律、法规和管理规约饲养犬只；

（11）损坏或者擅自占用、改建物业共有部位、共有设施设备；

（12）乱丢垃圾、高空抛物；

（13）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

4.督促物业服务企业遵守国家和本市生活垃圾分类管理的规定，履行生活垃圾分类、减量义务，分类投放生活垃圾，不得随意倾倒、抛撒和堆放，并有权对违反生活垃圾分类管理的行为进行劝阻和公示。

5.每年组织开展一次物业企业对共有资金使用和收支情况的检查，检查情况应当向全体业主公布。

6.每年组织开展一次物业服务培训工作，提升物业企业服务能力。

（六）对物业管理及投诉、信访及集体上访进行协调处理。

1.保护管理科应及时受理物业使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为等方面的投诉，并自受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，及时告知投诉人向相关部门投诉。

2.保护管理科应根据工作需要，召集由区住房城乡建设、乡镇（街道）、白马山治安派出所、居（村）民委员会、专业单位、物业服务企业、业主委员会、业主代表、监事委员会等参加的联席会议，协调解决下列问题：

（1）业主委员会不依法履行职责的问题；

（2）业主委员会成立和换届过程中出现的问题；

（3）履行物业服务合同中出现的重大问题；

（4）终止物业服务合同的重大问题；

（5）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；

（6）需要协调解决的其他物业管理问题。

五、考核评价

1.保护管理科应按要求开展巡查工作，并作好巡查记录，未开展1次扣科室工作分1分。

2.保护管理科应按本制度管理流程开展好管理及处置工作，经领导巡视，在物业监督管理过程中出现重大疏漏的，扣科室工作分1分。

3.责任科室在现场监管过程中，发现问题不及时报告的扣科室工作分1分。